01
§01 ／ Pre-bid checklist
入札前の確認チェックリスト
下記7項目をすべて確認してから入札に進みましょう。タップで進捗を保存できます。
- 01 ／ 3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）を読んだ
- 02 ／ 物件の所在地を現地で確認した（外観・周辺環境）
- 03 ／ 占有者の有無を現況調査報告書で確認した
- 04 ／ 権利関係（賃借権・地上権など）を物件明細書で確認した
- 05 ／ 保証金を準備した（売却基準価額の20%）
- 06 ／ 落札後の残代金を一括で用意できる目処が立っている
- 07 ／ 入札金額を決定した（売却基準価額以上・買受可能価額以上）
Tip
買受可能価額は売却基準価額の80%です。これを下回る金額では入札できません。
02
§02 ／ How pricing works
価格の仕組みを理解する
Worked Example ／ 試算例
売却基準価額が ¥10,000,000 の物件の場合
| 売却基準価額 | ¥10,000,000 |
| 買受可能価額（最低入札価格・80%） | ¥8,000,000 |
| 入札保証金（20%） | ¥2,000,000 |
| 900万円で落札した場合の残代金 | ¥7,000,000 |
保証金は落札できなかった場合は全額返還されます。落札した場合は代金の一部に充当されます。
03
§03 ／ The bidding flow
入札の手順
01
3点セットを取得・精読する
BITサイトまたは裁判所窓口で3点セットを入手します。物件明細書・現況調査報告書・評価書を詳しく読み込みます。
02
現地調査を行う
外観・周辺環境・近隣への聞き込みなどで物件状態を把握します。内見はできませんが外観確認は必ずしましょう。
03
入札保証金を準備する
売却基準価額の20%以上の保証金を現金または小切手で用意します。裁判所が指定する方法で納付します。
04
入札書を記入・提出する
入札期間内に入札書へ金額・住所・氏名を記入し、保証金と一緒に裁判所へ提出します。金額は書き直し不可です。
05
開札を確認する
入札期間終了後の開札期日に結果が確定します。最高価格の入札者が最高価買受申出人となります。
06
残代金を納付する
裁判所から通知された期限内（通常1ヵ月以内）に残代金を一括納付します。期限を過ぎると保証金が没収されます。
Warning
残代金の納付期限を過ぎると、保証金は返還されません。資金調達の目処が立ってから入札しましょう。
01
公売情報を確認する
国税庁の公売情報サイトで物件を探します。公売公告に記載された見積価額・入札期間・保証金を確認します。
02
保証金を納付する
入札前に見積価額の一定割合（10〜30%）の保証金を指定方法で納付します。インターネット公売ではクレジットカード等が使える場合もあります。
03
入札する
入札期間内にオンラインで入札額を入力して送信します。見積価額以上の金額で入札します。
04
落札・代金納付
最高入札者が落札となります。指定された期限内に残代金を納付し、所有権移転手続きを行います。
04
§04 ／ After winning the bid
落札後の手続き
所有権移転登記
競売の場合は裁判所が登記を嘱託するため手続きが簡単です。公売の場合は自分で登記申請が必要なケースもあります。
占有者への対応
前の所有者・賃借人が残っている場合は、任意の明渡し交渉を行います。応じない場合は明渡し訴訟・引渡命令→強制執行の手続きが必要です。弁護士への相談をおすすめします。
リフォーム・修繕
競売・公売物件は長期間放置されているケースもあります。入居・賃貸前にリフォーム費用も概算しておきましょう。
05
§05 ／ Pro tips
プロからの助言
入札額の決め方
近隣の取引事例を3〜5件比較し、競売物件特有のリスク（瑕疵担保責任なし・占有者・修繕費）を差し引いて算出します。一般的に売却基準価額の100〜130%での落札が多い傾向にあります。
専門家に頼るタイミング
3点セットの読み込み段階で司法書士、占有者がいる場合は弁護士、税務面では税理士に相談すると安心です。費用はかかりますが、トラブル回避のための投資と考えましょう。
Tip
初回は手堅い区分マンションから始めるのが定石。一棟物件・土地・占有者ありはリスクが高いため経験者向けです。
Get Started
準備が整ったら、物件を探す。
全国82件の競売・公売物件を毎日更新。チェックリストを片手に、気になる物件の3点セットを確認してみましょう。