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📋 入札前の確認チェックリスト
入札前に以下の項目を必ず確認しましょう。
- 3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）を読んだ
- 物件の所在地を現地で確認した（外観・周辺環境）
- 占有者の有無を現況調査報告書で確認した
- 権利関係（賃借権・地上権など）を物件明細書で確認した
- 保証金を準備した（売却基準価額の20%）
- 落札後の残代金を一括で用意できる目処が立っている
- 入札金額を決定した（売却基準価額以上・買受可能価額以上）
💡 ポイント：買受可能価額は売却基準価額の80%です。これを下回る金額では入札できません。
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💰 価格の仕組みを理解する
例：売却基準価額が1,000万円の物件の場合
| 売却基準価額 | 1,000万円 |
| 買受可能価額（最低入札価格） | 800万円（80%） |
| 入札保証金 | 200万円（20%） |
| 900万円で落札した場合の残代金 | 700万円（落札価格 − 保証金） |
保証金は落札できなかった場合は全額返還されます。落札した場合は代金の一部に充当されます。
📝 競売（裁判所）の入札手順
1
3点セットを取得・精読する
BITサイトまたは裁判所窓口で3点セットを入手します。物件明細書・現況調査報告書・評価書を詳しく読み込みます。
2
現地調査を行う
外観・周辺環境・近隣への聞き込みなどで物件状態を把握します。内見はできませんが外観確認は必ずしましょう。
3
入札保証金を準備する
売却基準価額の20%以上の保証金を現金または小切手で用意します。裁判所が指定する方法で納付します。
4
入札書を記入・提出する
入札期間内に入札書へ金額・住所・氏名を記入し、保証金と一緒に裁判所へ提出します。金額は書き直し不可です。
5
開札を確認する
入札期間終了後の開札期日に結果が確定します。最高価格の入札者が最高価買受申出人となります。
6
残代金を納付する
裁判所から通知された期限内（通常1ヵ月以内）に残代金を一括納付します。期限を過ぎると保証金が没収されます。
⚠️ 残代金の納付期限を過ぎると、保証金は返還されません。資金調達の目処が立ってから入札しましょう。
🏢 公売（国税庁）の入札手順
インターネット公売の場合
1
公売情報を確認する
国税庁の公売情報サイトで物件を探します。公売公告に記載された見積価額・入札期間・保証金を確認します。
2
保証金を納付する
入札前に見積価額の一定割合（10〜30%）の保証金を指定方法で納付します。インターネット公売ではクレジットカード等が使える場合もあります。
3
入札する
入札期間内にオンラインで入札額を入力して送信します。見積価額以上の金額で入札します。
4
落札・代金納付
最高入札者が落札となります。指定された期限内に残代金を納付し、所有権移転手続きを行います。
🏠 落札後の手続き
所有権移転登記
競売の場合は裁判所が登記を嘱託するため手続きが簡単です。公売の場合は自分で登記申請が必要なケースもあります。
占有者への対応
前の所有者・賃借人が残っている場合は、任意の明渡し交渉を行います。応じない場合は明渡し訴訟→強制執行の手続きが必要です。弁護士への相談をおすすめします。
リフォーム・修繕
競売・公売物件は長期間放置されているケースもあります。入居・賃貸前にリフォーム費用も概算しておきましょう。
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